乡村工业化：苏南模式、珠三角模式、晋江模式的比较
一、苏南地区：政府主导型的土地开发秩序
（一）苏南地区的乡村工业化进程
苏南地区的乡村工业化起步于镇办企业，镇办企业在70年代兴起，平望镇共有30多家镇办企业，可吸纳4000多劳动力实现非农化就业，2000年左右大多数镇办企业都在盈利，但是按照政策要求统一转制。70%的企业是由当时的管理层转包下来，而且大多数都是平望镇人，目前这30多家企业大部分还在运营，只有个别几户已经关闭，70年代的乡镇企业可以持续至今。
在镇办企业的带动下，80年代村办企业开始成立，短缺经济导致苏南地区的集体企业迅速兴起，但随着长三角地区地区乡村工业的发展，一定区域内供求关系出现饱和，但全国性的消费市场尚未觉醒，所以80年代末期苏南地区集体企业出现发展瓶颈并迅速改制。
此外，1998年至2008年为当地十年大开发时期，地方政府通过招商引资，引进大量私营企业，私营企业发展和壮大了当地的乡村工业化。
（二）苏南地区政府主导型的土地开发秩序
莺湖村的土地开发模式主要经历了两个阶段。
第一阶段为1983年至1998年，此时乡镇企业和村办企业大力发展，通过乡村两级的集体统筹来征用土地。其中，村集体征用本村的土地，会选择留存在村集体的机动地，在征地后可以通过土地调整进行利益调平，既调整了生产队的人地关系，也能够保证村集体在公共建设中的统筹权，最后阶段，由于土地资源紧张，实在没有机动地也无法调整土地时，村集体可以以极低的价格向农户征用土地，因为当时集体企业可以吸纳劳动力就业，务工相对于务工收入更高，成为农民家庭主要的经济来源，因此农民种地的积极性不高，甚至把土地视为负担，村集体征用土地以后可以省去农户的农业税费，因此农户能够轻易地出让土地。
所以，在村办企业征地过程中，村集体征用土地的成本较低，能够将土地收回集体，农民的土地观念仍然是土地归集体所有，而且村集体征用土地也要向乡镇审批，乡镇成为土地开发秩序的关键环节，乡村两级统筹使得工业化早期土地开发具有较为规范的秩序。
第二个阶段为1998年至2008年，地方政府引进大量的私营企业，乡村工业化进入十年大发展时期，此时的土地土地开发是通过两种方式实现的，其一是集体企业转制过程中原有的厂房和土地等集体资产私有化。从1997年至2003年是集体企业转制的集中阶段，当时按照政策要求，集体企业统一转制，其中包括经济效益较好的企业，转制对象主要是原有企业的经营管理者或者供销员。其二是地方政府通过优惠政策实现招商引资，并通过以租代征的方式开发土地。私营老板以每亩地5.6万元的价格与乡镇政府签订长期的土地租赁合同，5.6万元可以一次性买断30年或50年的承包期。
私营企业刚刚进入时，因为国家监管不严，地方性的政策实践也不够，98年至2000年期间有过一段放松期，此时私营老板自己与村集体议价，但是随后被管控起来，土地征用一律经过乡镇乃至区级审批，所以在工业化的十年大开发时期，大量的土地被征用完毕，但在此期间地方政府能够高度管控土地开发，型塑出政府统筹型的土地开发秩序。
1998年至2008年十年大开发期间，地方政府以租代征的土地开发方式，本质上是因为当时集体企业发展潜力不足，而地方政府缺乏工业化起步所必需的资本原始积累，因此只能通过政策优惠引进私营企业，借助私人企业的力量实现整体性的乡村工业化。
以租代征并非严谨的土地征用方式，本质上私营企业占用的这部分土地目前仍然是集体用地，因此在上面建设工业厂房是违法的行为，但由于工业化早期地方政府没有实力自己征用土地，而且当时国家政策监管不严格，地方政府采取了先工业化后征地的方式，通过以租代征来开发土地并引进私营企业，由私营企业自己办理工业用地土地证，等于地方政府将工业化早期的土地开发成本转嫁出去，这种粗放的土地开发方式是乡村两级合谋的结果，地方政府获得土地财政和工业化起步，村集体获得集体收入实现基础性公共建设，农民获得非农化就业机会。
但是这种粗放的土地开发方式也会产生问题，在土地开发过程中土地选择并非由集体主导，而是“私人老板看中哪块地就选哪块地”，地方政府没有经济实力完成净地的过程，因此缺少整体性的产业规划，导致目前村庄内部生活区和工业区混杂的局面。
但是，由于地方政府在土地使用和工业发展过程中的统筹能力较强，政府有能力解决这个问题，一方面，可以通过“三三一”、“三有三保”等中心工作，将低效、耗能和污染的小企业排查出来，村集体进行复垦以后以每亩地28万元的价格将建设指标卖给地方政府，这种中心工作能够兼具土地整合、产业升级和环保治理等多项功能于一体，这是相对缓和的治理手段。
另一方面，因为地方政府的统筹能力较强，现在政府有能力和实力回收以租代征的企业用地，甚至可以有力拆除大型的企业违建。
在地方政府主导的土地开发秩序中，通过政府统筹规划而非农民议价来进行土地资源分配，由此并没有导致失地农民的被剥夺感，而是型塑了地方政府较强的集体统筹能力，以及苏南地区良性的土地资源利用效率。在土地开发过程中，能够参与的利益主体主要包括，农民、村集体、地方政府和私营企业，其中村集体和地方政府成为土地开发的主导者，集体统筹的结果是土地使用的规范化管理，通过政府统筹农民和私营企业都没有议价权，因此不会产生土地利益激化的问题，在征地过程中也就没有失序的问题。
农民以较低的价格出让土地，成为土地工人，以劳动力充分地参与市场，同时因为土地换社保获得保障性收入，不仅没有在社会中产生治理矛盾，也没有在村庄中形成土地食利者阶层。
所以，在政府主导的土地开发秩序中，土地资源成为地方经济发展的重要支持，能够转化为正向的发展性资源，而非因利益分配矛盾导致治理问题。
二、珠三角地区：集体统筹型的土地开发秩序
（一）东莞市大朗镇巷头村的工业化进程
东莞市大朗镇巷头村被誉为“中国毛纺织第一村”，虽然不生产一根羊毛，但是却因为区位因素、组织经营和集体统筹等因素成为中国毛织行业的集散地。巷头村目前有上万家毛织企业，形成了巷头主导的毛织产业集群。巷头村处于产业链上游，为方便对接市场，仅仅负责熨烫和包装等后整环节，将织机、缝盘、印染等生产环节全部外包出去，形成了巷头村统筹、周边村配套的产业格局。
巷头村在毛织行业的区位优势，是经过产业升级不断型塑出来的，通过引进、加工、积聚和统筹等阶段性发展不断实现的，目前巷头村通过物业升级（如变厂房为商铺）的方式将自己打造为纺织行业供销体系的枢纽环节，通过物业管理来提升村庄在营商环境中的市场竞争力，进而通过产业优势来维持福利分配水平的上升趋势。
巷头村经历了四个工业化阶段。首先，巷头村在80年代以“借鸡生蛋”的方式引进港资，通过香港企业预付租金的方式获得修建集体厂房的资本原始积累，因此在工业化起步阶段实现集体统筹型的土地开发秩序，同时，劳动力从土地析出实现非农化就业。
其次，90年代在工厂务工的本村人习得各生产环节的纺织技术，并与工厂管理人员建立了关系，可以通过私人关系承接大厂额外的订单，因此本村人开始兴办家庭作坊，规模一般为10台手拉织机，雇佣外地人做工。此时形成了大工厂加本地人小作坊的产业模式，通过产业配套盘活纺织市场，实现工业化早期的产业优势。之后，外地人逐步获得纺织技术，开始自己兴办家庭作坊，由于本地人小作坊占据了大工厂的订单和社会关系，外地人小作坊无法从工厂获得订单，只能在档口接单，以低成本在内部市场提升竞争力。
再次，2004年之后外地人从打工主体转变为经营主体，本地人因市场竞争力不足逐渐退出家庭作坊，形成了外地人经营、本地人收租的经济依赖关系。此时，外地人由于抱团发展，将老乡会等社会关系资本化，形成了一套稳定而封闭的市场供销体系，同时外地人比本地人能吃苦，因此本地人竞争不过外地人，2004年巷头村的家庭作坊以外地人为主，本地人因2008年金融危机、机器换代、人工成本上涨等问题逐渐退出纺织市场。
最后，2008年开始电脑机取代手拉机，当地的纺织企业进行“机器换人”，并形成稳定的产业模式和销售市场。
从巷头村纺织行业的发展变迁可以看出，其产业模式逐步以港资企业等大工厂向承接大厂订单的本地家庭小作坊，再向在档口承接订单的外地人家庭作坊转变；在经营规模上从大厂向小厂转变，形成了家庭作坊主导的产业形态；在经营主体上从港资老板向本村农民再向外地农民转变；在经营方式上从工厂内部专业化分工向生产环节外包等社会化分工转变。
（二）珠三角地区集体统筹型的土地开发秩序
依托于珠三角地区的区位优势，东莞农村的工业化起步较早，为巷头村集体经济发展奠定了基础。当地的土地开发秩序，伴随着乡村工业化进程，具体分为三个阶段：
第一阶段：工业化初期阶段（约80年代）
工业化初期阶段，以农业为主的传统产业结构逐步向以工业为主的现代化结构转变，型塑了集体所有的土地观念和土地开发权。在后集体时期乃至分田到户之后的十年间，巷头大队推广荔枝种植，将荔枝地分配到户，以村集体提供树苗、农户自筹销路的方式在农业生产上优化产业结构，提升农产品附加值。十年荔枝种植期强化了村集体引领经济发展和统筹土地配置的主导权，分田到户时期巷头村的土地政策实践服从于村庄发展规划，在“统分结合的双层经营体制”中突出村集体的土地统筹权。
1982年巷头村通过“三来一补”的形式引进第一家港资企业，之后村集体根据招商引资的需要陆续上收土地，“占哪儿块地则收哪儿块地”，村集体以每亩地2000元和赔付荔枝树的标准回收土地，农民称之为“退地”。在工业化初期阶段，村集体通过统筹土地处理权来实现发展导向的村集体经济，通过优化农业种植产业结构、根据村庄发展需要统一上收或者分配土地等方式实现集体统筹，而荔枝种植和收地建厂等型塑了耕地归集体所有的土地观念，使得土地开发权掌握在集体手里，村集体成为物业经济主要的经营主体，东莞农村以村为单位进行招商引资。
80年代初期最开始进行招商引资主要是为了完成地方政府“外汇留成”的行政化任务，同时由于改革开发初期大陆资金、技术短缺，通过“三来一补”的方式实现港资企业的资金、技术和内地的土地资源、廉价劳动力等生产要素组合优化。80年代东莞地区采用“借鸡生蛋”的方式发展村办物业，通过港资企业预付租金的方式既完成了厂房建设，也保证了村级物业的集体所有权。80年代招商引资的主要是“三来一补”企业，港资企业大多是2000平方的标准化厂房，甚至有配套的员工宿舍等。
第二阶段：在工业化起步阶段（1990年至2004年）
在工业化起步阶段，巷头村纺织行业初具规模，经营主体从港资企业向本村企业转变，土地开发主体从村组共同开发向村企合作开发转变，通过土地开发推进工业化进程，盘活村级物业市场。
随着“三来一补”企业不断增加，村庄之间的发展秩序取决于招商引资的数量，因此村集体通过地方性的政策优惠来维持村级物业的市场竞争力，并通过村企合作的方式在成本投入和物业收益之间维持平衡。
1996年至2004年，村集体兴建了第三工业园区，共建设40多个厂房，其中集体所有的厂房只有20多个，私企物业已经超出集体物业。当时私营企业以每亩地13万元至16万元的价格租赁地皮，土地性质至今仍然为集体土地，50年租赁期满则土地所附着的建筑物一并归集体所有。村企合作式的土地开发模式，是出让土地使用权来盘活物业市场，实现村庄整体性的工业化。
1998年政策文件将这种土地开发方式称之为“以租代征”，在巷头村的土地实践中，本质上是因为当时集体经济薄弱，村集体缺乏工业化起步所必需的资本原始积累，因此只能通过政策优惠引进私营企业，借助私人企业的力量实现整体性的乡村工业化。由于第三工业园区所吸纳的实体经济不仅包括港资企业，还包括本地私营企业，大量的本村人通过村企合作的方式成为土地开发主体，并在乡村工业化过程中获得第一桶金。
第三阶段：工业化发展阶段（2004年至今）
工业化发展阶段，巷头村通过物业升级实现产业集聚，形成巷头村统筹、周边村配套的产业格局，同时由于村庄土地开发完毕，只能通过空间再造的方式实现物业增值收益，巷头村目前采取的办法是厂房变商铺、回收土地承包租期等方式集中土地资源，以实现集体统筹型的土地开发利益最大化。
这种土地开发模式是村集体应对土地资源存量和工业化进程不匹配所采取的发展策略，需要依托于强大的村集体经济和集体统筹能力才能实现。而巷头村由于集体经济体量较大，具有回购土地承包期的支付能力，并且村级决策权掌握在村级组织手中，村民代表大会表决仅仅是以形式民主的形式落实村委意志。所以在工业化发展阶段，村集体能够更高程度地统筹土地开发权，以实现更高水平的工业化。
巷头村目前正在洽谈一处土地承包期回购的案例：本村村民于1993年租赁村集体3.5亩土地用于自建厂房，签订了50年的土地承包合同，目前还剩21年承包期。由于村里没有可供开发的土地，为了发展集体经济，村里想要将剩余承包期收回来，该村民提出600万元的价格诉求，村集体召开村民代表大会表决通过。目前巷头村已经通过回购土地承包期的方式谈成6个案例，通过土地承包权再运作的方式来经营土地开发、发展集体经济。
巷头村的土地开发实践表明，巷头形成了集体统筹型的土地开发秩序，村集体一直掌握土地开发权，并且无论各种开发方式都将没有变更土地所有权的集体属性，没有在工业化过程中出现集体土地资源私有化的现象。村集体凭借较强的统筹能力上收农户的土地并掌握土地处理权，所以耕地开发主要以集体物业的形式进行，并形成了福利分配型的集体经济。
除了集体统筹型的耕地之外，巷头村还为村民分配过三次宅基地，当地至今保存着“宅基地是祖业”的地方性共识，因此宅基地经集体分配后成为私有化财产，由此农民家庭可以获得两种方式的地租收入，一种是因耕地上收至集体后由集体统筹经营所获得集体经济分红，另一种是农户在分配所得的宅基地上自建房屋并将房屋出租获得地租收入。东莞集体统筹型的土地开发秩序，塑造了土地价值的财产化属性，土地从生产资料向财产资料转变，农民家庭的生计模式变成“坐地收租”，农民劳动力投入的程度不断降低，农民逐步蜕变为土地食利者阶层。
三、晋江地区：产权细碎化的土地开发秩序
（一）晋江的乡村工业化进程
晋江是中国的“品牌之都”，是中国实体经济发展的先进类型。晋江模式与苏南模式、温州模式、东莞（珠三角）模式一起，共同构成我国改革开放中县域经济发展的四大模式。其中，晋江模式是“以市场调节为主，以外向型经济为主，以股份合作制为主，多种经济成份共同发展”，苏南模式、珠三角模式、温州模式三种模式则被认为分别以集体经济、引进外资和个私经济为主 。
1988年，费孝通在《乡镇经济比较模式》中写道，“晋江模式”概括地说就是“内涵于广大晋江侨属中的蕴蓄深厚的拓外传统和强烈要求改变贫穷现状的致富愿望。”晋江七彩狐泳装的洪总说，“整个高湖村90年代都不种田，大哥大比锄头还多。我们那个村没有田，只有沙土，只能种地瓜，小时候都吃不饱”。由于人均耕地稀少，早期晋江农民的土地依赖程度较低，外出经商成为主要的谋生手段，特别是海外晋江侨胞的市场链接能力，为晋江工业化发展奠定了基础。具体而言，晋江的乡村工业化主要分为几个阶段：
70和80年代，由于临海的交通区位优势、侨胞的资源链接能力和传统制造业的产业基础等，晋江的鞋服、纺织、石材、食品和装备等多行业齐头并进，形成了一定的工业化基础。此时，晋江处于工业化初期阶段，镇办企业兴起的同时，家庭作坊“村村点火、户户冒烟”。该时期，晋江的工业化呈现出“多而全”特点，一是产品门类多，二是经营主体多，呈现出一种整体性发展的局面，为晋江形成多行业产业集群的工业森林体系打下基础。
90年代到2000年初，晋江本地品牌兴起。在当地工业化和产业化集聚的趋势下，部分企业实现了从家庭作坊到中等企业的惊险一跃，通过家族成员集资发展、联贸联营等方式，孕育了一批本土品牌。1998年晋江政府推出了“品牌立市”战略，并出台一系列优惠政策保护本土品牌的发展，出现了明星代言、央视广告投放等宣传方式，产生了“中国驰名商标”等品牌效应，之后晋江本地企业家进行了一系列的品牌造势运动。
2000年到2010年，晋江成为中国传统制造业基地，实现了供应链、产业链的集群，以及多个产业集群之间高度关联的区位优势。比如鞋服制造业重镇陈埭，长达数公里的“鞋材一条街”，是华东地区规模最大的鞋材市场之一；福建省装备制造业（晋江）重点基地安海镇；福建省最大的专业建陶市场天工陶瓷城；福建省的钢材贸易集散地等。
2010年至今，晋江的土地开发强度较大，各个行业进入存量竞争时代，处于产业升级和行业转型的总体性趋势。特别是国际形势风高浪急和国内经济下行的背景下，原材料价格、劳动力价格和土地成本攀升，各个环节的利润率高度压缩，企业经营呈现出全产业链趋势，把多个生产环节掌握在手中才能获得利润，在新一轮的转型升级中，企业竞争呈现规模化趋势，大企业寻求新的赛道，中小企业可能面临重现洗牌。
（二）晋江产权细碎化的土地开发秩序
第一阶段：村庄家庭作坊的自主开发（80年代到2003年）
在晋江的工业化早期，镇办企业和村办企业提供了一定的产业基础，但晋江产业的星火燎原之势取决于乡村工业的内生动力，即农民家庭的自发经营能力，“村村点火,户户冒烟”，家庭作坊以“满天星”的方式全面发展。
在自发的工业化路径中，农民在自己家的宅基地上兴建厂房，当有了一定能力之后，再逐步购买周边的土地，甚至在村庄范围内购买多个厂址建厂。我们在访谈中发现，企业在发展壮大中往往多次搬迁，甚至年产值1000万的中等企业，在发展历程中可能会搬迁六七次，稍具规模的头部企业更是有多个厂址。这说明，当地企业像滚雪球一样慢慢发展壮大，当地的企业家也是比较稳健和理性的，依据实际的发展需求进行土地扩展。
访谈中有多位老板提到，“我从来不欠债，也从来不借钱”，“我不搞金融杠杆，争取一次性上市成功，坚决不能上市了再退下来”。基于发展初期家庭作坊的自主经营形态，当地民营经济的韧性是比较强的，面对各种市场冲击，但不会垮下去。
80和90年代，家庭作坊式的自发性工业化路径，导致企业用地的短期规划和土地产权的稀碎形态。村庄工业区和生活区混杂，村庄土地空间高度饱和，家庭作坊根据自己的生产需要，能建则建，野蛮生长、自主扩张，造成了目前村级工业区的野生膨胀。而且这些土地利用未经审批，大多是违法建筑，属于占用耕地的工业建筑，目前作为既定事实，处于不拆不建的固化状态。
第二阶段：乡镇工业园的短期规划（2000年到2020年）
这一时期，村庄家庭作坊的土地开发趋于饱和，部分企业具有扩大生产的需求，需要另辟土地兴建厂房，乡镇成为土地开发的统筹主体，主要体现为分片区规划乡镇工业园区。
以晋江市英林镇为例，97年之前全部是家庭作坊，没有办证；2000年英林镇政府开发第一工业区，以每亩7万元的价格出让土地，钱交给镇政府，但是没有土地证，需要企业自己报批，也可以未批先建；2003年开发第二工业区，政府出让价格为每亩7万元,企业私下买卖为每亩18万元，土地价格上涨；2010年开发第三块工业区，出让价格为每亩35到40万元，此时开始办证，审批手续大概需要两年的时间；2017年开发第四块工业区，出让价格为每亩40万，市场流通价格为每亩60至70万元，土地价格进一步上涨；2020年开发第五块工业区，出让价格每亩40万元，钱要交给土地局而非乡镇，此时用地程序更加正规，审批手续更加齐全。
英林镇工业园区的规划建设表明，当地土地开发的合规化进程。2010年以前，乡镇鼓励先发展后规范，“有什么问题后边再补”，乡镇政府和企业发展之间形成紧密的利益共同体，乡镇政府在土地开发中具有较大的自主性空间，为本地企业提供地方保护主义，使得本地品牌能够抢占先机。2010年之后，土地使用审批的手续规划化，土地开发权和审批权逐渐上收，要符合市级发展规划。
在此过程中，乡镇早期的土地开发大多是短期规划，实现企业用地需求和政府供给模式相适配。一方面，企业在滚雪球的积累模式中，土地扩张需求满足企业阶段性的发展需要，扩大一点，再买一块土地。另一方面，乡镇政府的统筹能力有限，只能通过短期规划来降低土地开发成本。乡镇的短期规划和分散供给，进一步导致土地产权的细碎化。七彩狐泳装的洪总提到，“自己连续建了30年的厂房，不断买地不断建厂”，英林镇的每一块工业园区开发，他都买了土地，大大小小共有25个厂房。
乡镇工业园区的土地开发模式呈现出低成本和低度开发的特点。首先，乡镇的资源投入能力有限。在土地开发上，需要跟晋江市经济开发区合作，比如安海镇的装备制造基地安海园区，采用公司化运作的模式，安海镇占比49%，开发区占比51%；在土地审批上，需要企业预付定金，甚至通过未来批先建的方式将土地审批成本打包给企业。目前安海园有3300亩土地，其中1500亩仍未开发，但因为2011年规划时企业预付定金，每块地上有“名花有主”；在市政建设上，政府只提供水路电和管网等基础性配套，出让地块上的建设归企业负责，同时公共道路和绿化部分的建设标准较低。
然而，这种低度开发和短期规划的乡镇工业园区开发，体现了较强的政府统筹能力。尽管土地产权的细碎化程度较高，但政府可以进行土地整理，实现统一的发展规划。而且，由于土地产权细碎化，村集体统筹能力较弱，政府无需面对集体利益一致的“土围子”，而是各个击破，通过集体回收、产权入股、政府征迁补偿、第三方牵头等方式，切实实现村庄低效用地的区域性整合。所以在2000到2020这20年间，地方土地空间大多趋于饱和，但乡镇政府仍然能够腾挪土地，进行阶段性的发展规划，并建设多个乡镇工业园区。
第三阶段：开发区工业园的提级管理（2020年以来）
随着土地开发强度较大，空间趋于饱和，乡镇工业园区的统筹层级上移，土地开发和审批权上收，由晋江市经济开发区进行统筹发展规划。特别是2022年，乡镇工业园区的管理权限移交给开发区，乡镇和开发区进行职责分工，共同参与管理。其中，乡镇主要负责安全生产、环保检查和社会事务管理等常规工作，开发区则负责规划建设、招商引资、土地开发和市政配套等发展工作。晋江市经济开发区进行1区14园建设，在市级层面进行产业部署和土地资源整合。
与此同时，开发区工业园进行土地资源的选择性供给，提高招商引资的准入门槛，只有规上企业或者战新产业方可入园，同时优先保证龙头企业的用地需求。目前来看，土地资源的政策性供给进一步收紧，晋江的土地开发进入存量竞争时代，需要进一步提高低效用地再开发的空间，甚至是加快土地资源整合，进行“腾笼换鸟”。
晋江的土地开发秩序，高度嵌入当地民营经济和实体经济发展的历程，跟当地的产业形态相适配。在工业化早期，地方政府在招商引资中为了留住企业，通过出让土地，给予企业长远的发展预期。
同时，晋江的品牌多是土生土长的本地品牌，本地企业家的乡土嵌入程度较深，希望在本地买房置地、兴建工厂，所以在整个工业化进程中，政府不断出让土地，依据企业的实际需要和生产规模来供给土地，形成了细碎化的产权形态。所以我们看到的样态是，晋江的民营经济比较有韧性，本地人搞生产和经营，成为工业化进程中的经营主体，并形成了乔丹、安踏、恒安、盼盼、柒牌、七匹狼等一系列的民族品牌。
客观上，细碎化的产权形态，形成了晋江工业森林体系的整体性发展。一是土地空间的高度利用和高度开发，土地资源最大限度地转化为生产资料，成为乡村工业化的关键要素。另一方面，基于产业积聚和规模优势，当地各个产业异军突起，产业集群之间的关联度较高，使得晋江成为中国重要的制造业生产基地。
晋江的这种土地开发模式，所型塑的乡村工业化路径，跟苏南地区和珠三角地区都不相同。
苏南地区兴起于镇办企业，通过引入私营企业和外资企业，形成了高标准的工业园区，修建标准化厂房，当地的农民在市民化之后，成为产业工人；珠三角地区兴起于“三来一补”企业，通过集体物业，修建标准化厂房，引进外资，当地农民基于村庄的集体成员权和土地财产权，成为土地食利者阶层；晋江地区兴起于民营经济，通过本地家庭作坊的发展壮大，成长出一系列的本地品牌，以及产业积聚的工业园区。当地农民成为企业家或者产业链多个环节的经营者。
由此可以思考，东部发达地区在工业化进程中的土地利用效率问题，土地如何成为发展性资源，如何型塑出良性的土地开发秩序？
在苏南地区，其工业化进程取决于土地开发，特别是工业化早期乡镇企业能够遍地开花的深层次原因是当地的土地制度，由于地方政府对土地的支配能力较强，型塑出较强的集体统筹能力，并且能够深度嵌入当地的经济结构，为工业化发展提供规范而有序的治理环境；
在珠三角地区，其工业化进程取决于区位优势，承接港资的“三来一补”，形成了较强的村集体统筹和集体物业的福利经济，土地成为本地人参与市场的唯一路径，外资企业的生产经营、本地人的“坐地收租”，以及中西部劳动力的更替与补充，共同塑造了珠三角地区的经济活力；
在晋江地区，其工业化进程取决于民营经济的内生动力，通过细碎化的土地产权，培育和发展出一大批的本地企业家，形成了强政府统筹和强民营经济的土地开发秩序。当地自发性的工业化路径，使得土地最大限度地投入生产环节，成为地方产业生态的发展性资源。
